İlan Fiyatlarını Aniden Düşürüp ‘Düşük Beyan’ Yapanlar Hedefte: Gelir İdaresi MEVA İle Geriye Dönük İnceleme Yapıyor
Gayrimenkul piyasasında “düşük beyan” sorunu dijital ilan platformlarının yaygınlaşmasıyla yeni bir boyut kazandı. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın ilan sitelerini sıkı takibe aldığı bilgisini alıcı ve satıcılar da fark edince, iz bırakmamak amacıyla satış sürecinde ilan fiyatlarını aniden milyonlarca lira aşağı çekip kısa süre sonra ilanları yayından kaldırma yoluna gidiyorlar. Amaç, tapuda evin gerçek değerini değil belediye rayiç bedelini göstermek; böylece hem tapu harcından hem de gelir vergisinden kaçınmak.
Fiyatlar Bir Anda Neden Düşüyor? Maliye’nin dijital verileri analiz ettiğini fark eden mülk sahipleri, alıcı ile anlaştıktan hemen sonra şu yöntemleri uyguluyor:
- İlan Güncelleme: Örneğin 10 milyon liraya konulan bir ev için alıcı ile anlaşıldığında ilan fiyatı bir anda 5 milyon liraya düşürülüyor.
- İlan Silme: Fiyat düşürüldükten kısa bir süre sonra ilan tamamen siliniyor.
- Düşük Beyan: Tapu dairesine gidildiğinde, evin son ilan fiyatı olan 5 milyon lira üzerinden işlem yapılıyor. Böylece 10 milyon liralık gerçek satış gizlenmiş oluyor.
Çifte Kazanç Hesabı Bu yasa dışı yöntemin hem alıcı hem de satıcı için “maliyet” hesabı çarpıcı sonuçlar doğuruyor. Hürriyet’in haberine göre 10 milyon liralık bir satış örneğinde hesaplamalar şöyle:
- Tapu Harcı Kaybı: Gerçek bedel üzerinden %4 harç (400.000 TL) ödenmesi gerekirken, 5 milyon lira beyan edildiğinde bu tutar 200.000 TL’ye düşüyor.
- Değer Artış Kazancı: Eğer ev alımdan sonraki 5 yıl içinde tekrar satılırsa, aradaki kâr üzerinden ödenmesi gereken değer kazanç vergisi de düşük beyan sayesinde sembolik rakamlara indirilebiliyor.
Gelir İdaresi’nden Sert Uyarı Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), bu yöntemi tespit ettiklerini ve Mekansal Veri Analizi (MEVA) projesi kapsamında tüm ilanların geriye dönük incelendiğini duyurdu. Yapılan açıklamada ilan tutarları ile gerçekleşen satış bedelleri arasındaki uyumsuzlukların emsal ve piyasa verileriyle kıyaslandığı vurgulandı. Yeni düzenlemeye göre gerçek dışı beyan tespit edildiğinde aradaki farka isabet eden harç tahsil edilecek ve vergi ziyaı cezası artık önceki %25 yerine “bir kat” yani %100 oranında uygulanacak.
Sosyal Medyada Örnek Vakalara Yansımalar Konut arayanlar da bu durumdan şikayetçi. Sosyal medya paylaşımlarına göre; 12 milyon 100 bin TL olan bir evin fiyatı aniden 5 milyon TL’ye, başka bir evin ise 15 milyon 950 bin TL’den 10 milyon 950 bin TL’ye çekilip kısa süre sonra silindiği gözlemlendi. Bu tür örnekler, hem alıcı güvenini zedeliyor hem de vergi kayıplarının boyutunu gösteriyor.
Haber bülteni formatında aktarılan bu bilgiler, idari denetimlerin sıklaşması ve MEVA projesi kapsamındaki karşılaştırmalarla birlikte düşük beyan uygulamalarına yönelik yaptırımların artacağını işaret ediyor. GİB’in açıklaması, piyasadaki ilan ve tapu kayıtları arasındaki tutarsızlıkların takip edilerek ilgili farkların tahsil edileceği ve ceza oranlarının yükseltileceği yönünde net bir uyarı olarak değerlendiriliyor.
